瑕疵担保責任とは
不動産取引時に売り主が負う責任であり、瑕疵という言葉は法律などで使われますが、一般的な日常会話ではあまり聞かれません。
不動産を売却した人は、売り主として瑕疵担保責任を負い、買い主に予期しない負担が生じないようにする義務があります。
瑕疵とは建物の傷や地面のヒビなど、外見で分かるものだけでなく、売買契約時に公表された情報と実際の物件の状況に差異がある場合も含まれます。
買い主は、このような瑕疵のある物件の場合には損害賠償請求することができます。
瑕疵担保責任から契約不適合責任へ
瑕疵担保責任という言葉は、不動産取引において昔から使われてきました。
しかし、2020年の民法改正により、「契約不適合責任」という言葉が新たに用いられるようになりました。
内容的には大きな違いはありませんが、損害賠償請求などの方法にいくつかの異なる点があります。
したがって、この点にも理解を深めておくことが重要です。
隠れた瑕疵の種類
売り主の瑕疵担保責任は、見た目では分からない「隠れた瑕疵」についても対象となります。
言い換えると、建物の傷だけでなく、内部の問題や構造上の欠陥なども売り主の責任となるのです。
これは公正な取引を保証するための措置であり、売り主は情報の偽造や隠蔽を避けるためにコンプライアンスを遵守しなければなりません。
参考ページ：契約 不適合 責任 責任範囲や注意点をわかり やすく解説
隠れた瑕疵についての具体的な分類と例
隠れた瑕疵とは、目に見えない箇所に存在する建物や土地の問題を指します。
外見上は問題がなく見えるかもしれませんが、実際には内部に問題があるケースです。
以下に物理的瑕疵、法律的瑕疵、環境的瑕疵といったタイプを具体的な例を挙げて説明していきます。
物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、外見上は問題がないように見えるものの、内部に瑕疵が存在する状態を指します。
例えば、壁の中に隠れた水漏れや配管の劣化がある場合、外からは分かりにくいですが、住宅の品質や安全性に影響を及ぼす恐れがあります。
また、屋根の裏側に不適切な工事が行われている場合も物理的瑕疵に該当します。
目に見えない部分の問題が、将来的に建物の価値や利用可能性に悪影響を及ぼす可能性があるため、売り主はこれらの隠れた瑕疵についても責任を負うことになります。
住宅の物理的瑕疵とは、新たに住み始めた直後に雨漏りや白アリ被害が起こるなど、物理的な問題が生じることを指します。
このようなケースでは、建物自体に欠陥がある可能性があります。
また、地下に危険物や違法廃棄物が埋まっていたり、建物が耐震基準を満たしていない場合も、物理的瑕疵の一例として考えられます。
これらの問題は、住宅の安全性や快適性に直接関わるため、早急な対処が必要です。