新築住宅の契約不適合責任とは
新築の住宅に欠陥がある場合、その対処方法を詳しく説明します。
新築住宅に問題があると感じた場合、契約不適合責任を追及しましょう。
ただし、この責任には期限が存在するので注意が必要です。
契約不適合とは
「契約不適合」とは、販売された商品や建物が、契約の内容に照らして種類・品質・数量などで適合せず、問題がある状態を指します。
不動産の場合は、物理的な問題だけでなく法的な要件を満たしていなかった場合も契約不適合とみなされ、売主に対して修繕や損害賠償の請求を行うことができます。
重要な場合には契約解除も可能です。
法的な契約不適合とは、例えば「購入した土地が都市計画道路予定に指定されていた」といったケースが該当します。
契約不適合責任とは
新築住宅で契約不適合が発生した場合、民法では「住宅用の土地建物の売買契約を締結した際、契約の目的である土地や建物が契約に合致しない場合、買主は売主に対して『目的物の修繕、代替物の提供、または不足分の引き渡しによる履行の遂行』を請求することができる」と定められています。
これには、損害賠償請求なども含まれます。
契約不適合責任の負担
契約不適合責任は、売主が負うものです。
ただし、売主が会社か個人かによって、法律上の責任が異なります。
売主が宅地建物取引業を営む会社の場合、宅地建物取引業法によって「契約不適合責任を最低でも引き渡しから2年以上負わなければいけない」と定められています。
したがって、2年以下の契約は無効です。
ただし、新築住宅の場合には、2年以上では発見できない契約不適合が存在することもあります。
このような場合には、契約不適合責任の期限が延長されることもあります。
参考ページ：契約 不適合 責任 通知 期間とその範囲は？瑕疵担保と何が違うか解説
住宅の瑕疵担保責任について
新築住宅を2000年4月1日以降に購入する際、取得契約には「10年間瑕疵担保責任を負う」という規定があります。
この瑕疵担保責任は、契約不適合責任とも呼ばれ、売主が住宅会社である場合、ほとんどの場合で瑕疵担保責任保険に加入しています。
この保険は、国交省が指定した保険会社が提供する「新築住宅の保険」となります。
具体的には、引き渡し後10年以内に契約不適合が発見された場合、契約不適合を修理した事業者に保険金が支払われる仕組みです。
売主が個人の場合でも、民法によって買主が契約不適合を発見した時点から1年間以内に契約不適合責任を負うことが定められています。
ただし、一般的には、引き渡しから3か月間など、一定期間の制限が特約として追加されることが一般的です。